Подробная информация о страхования жилья при оформлении ипотеки

Обычно небольшие банки в регионах в процессе своей работы стараются, чтобы их клиенты приобрели максимальное количество разнообразных страховок, многие из которых вовсе не являются необходимыми. Однако когда кредитная организация обязует заемщика по ипотечному договору застраховать купленную недвижимость, здесь она совершенно в своем праве.

Федеральный закон «Об ипотеке» прямо предписывает, что получатель кредита должен застраховать недвижимость в обязательном порядке, назначив выгодоприобретателем банк. Поскольку сам заемщик станет собственником жилья только после того, как полностью погасит свои обязательства по договору, эта мера со стороны банка и государства более чем разумна.

Получатель кредита обязан страховать покупаемую недвижимость в соответствии с суммой кредита. Самый минимальный договор страхования должен предусматривать утрату и повреждение жилья. Однако в некоторых случаях можно столкнуться с тем, что заемщика понуждают заключить договор личного страхования – страховать жизнь, здоровье, а также юридическую чистоту сделки с недвижимостью. При этом если клиент отказывается заключать соглашение о личном страховании, некоторые банки могут повысить стоимость ипотечного кредита.

Рассматривая этот вопрос можно столкнуться с таким загадочным понятием, как страхование титула (или титульное страхование, оно же страхование правового титула). Страхование титула – это предотвращение риска материальных потерь, которые могут постигнуть добросовестного приобретателя. То есть если сделка купли-продажи недвижимости окажется недействительной, покупатель не останется и без денег, и без жилья. Титулом называют документ, который подтверждает законность и исключительность права собственности на указанное имущество, а дефектом титула – утрату права собственности в результате аннулирования соглашения.

Раз уж был затронут этот вопрос, необходимо пояснить, в каком случае может произойти такая ситуация. Это может случиться в результате того, что:

  • продавец оказался недееспособен и не имел права продавать квартиру;
  • один из супругов продал общую квартиру и не спросил согласия второго;
  • продажа произошла по принуждению;
  • гражданин изначально не мог понимать, что именно он делает, продавая квартиру;
  • представитель собственника превысил свои полномочия, не получив одобрения сделки.

Стоимость страхования титула обычно составляет примерно до 0,5% от суммы кредита. Следует насторожиться, если заемщику предлагают так называемое «льготное» титульное страхование или соглашение по очень низкой цене: может выйти так, что в результате будет застрахован не титул целиком, а только «чистота» последней совершенной с недвижимостью сделки.

Если получатель ипотеки желает защитить право собственности посредством титульного страхования, чаще всего он имеет возможность достраховаться до полной стоимости недвижимости. Это нужно для защиты его первоначального взноса.

Можно ли отказаться

Иногда отказ от страхования допускается, но тогда банк потребует вернуть оставшуюся сумму задолженности сразу, что прямо подписывается в ипотечном соглашении. Если же клиент хочет отказаться от услуг одной страховой компании в пользу другой, никаких препятствия при этом обычно не возникает.

Что страховать обязательно

При подписании ипотечного соглашения согласно законодательству обязательному страхованию подлежит непосредственно сам предмет залога – квартира (дом). Титульное страхование, упомянутое выше, обязательным не является по закону, но во многих банках оно все же является таковым.

Обязательная страховка предусматривает только риск утраты или повреждения имущества, находящегося в залоге, то есть страховым случаем будут являться:

  • стихийное бедствие;
  • пожар;
  • повреждение базовых конструкций и т.п.

Как уже говорилось, выгодоприобретателем в таком договоре станет банк, и если произойдут события, отнесенные к страховому случаю, он получит выплату, и долг заемщика будет уменьшен на эту сумму.

Страховая сумма не может быть меньше суммы, выданной в кредит. Страховаться купленное жилье должно до полного его выкупа у кредитной организации, то есть до погашения долга целиком. Обычно срок соглашения составляет год, поэтому каждый год его необходимо продлевать. При этом страховая сумма будет последовательно уменьшаться, поэтому при продлении или перезаключении страховки нужно будет уточнить в банке точный размер основного долга.

Страховая премия по такому договору исчисляется в процентах от самой страховой суммы, которая в свою очередь чаще всего равна сумме задолженности по кредитному договору. Кроме того, на ее размер влияют характеристики самого застрахованного объекта – возраста, размеров, материала постройки, месторасположения.

Если страховой случай наступил

Если страховой случай все-таки произошел, покупатель заложенной недвижимости обязан оперативно сообщить об этом в страховую компанию и банк. В дальнейшем этот вопрос они уже будут решать между собой.

Всегда ли в этом случае у клиента хватит денег на погашение долга? Банковские специалисты считают, что нехватка средств не может возникнуть, потому что страховая компания, производя подсчеты, обязана выяснить размер долга, и банк не позволит, чтобы полис не покрывал какую-то часть этой суммы.

Если страховая компания умоет руки и откажется производить выплату, клиенту и банку придется обратиться в суд. Правда, если клиент скрыл какие-либо сведения, касающиеся произошедшего с недвижимостью, выиграть дело не удастся.

Дополнительное страхование

Если у заемщика есть возможность и желание, а порой и необходимость, дополнительно он может минимизировать свои риски, застраховавшись от:

  • риска потери работы (в период поиска новой работы, если увольнение произошло не по вине или собственному желанию кредитополучателя, он будет получать суммы, необходимые для исполнения своих обязательств);
  • риска наступления нетрудоспособности (временной или постоянной) (заемщик будет получать в период нетрудоспособности выплаты, необходимые для погашения кредита);
  • риска смерти (чтобы выплачивать остаток пришлось не наследникам, а страховой компании).

Таким образом, максимальный объем страхования включает в себя:

  • страхование от утраты и разрушения;
  • страхование титула;
  • страхование жизни и здоровья.

Если созаемщика два – муж и жена, например, – они страхуются пропорционально их доходам. Комплексное страхование обычно обходится в 1-3% от суммы займа. Следует все же иметь в виду, что обязательными подписания соглашений такого рода не являются, но с другой стороны это может оказаться очень кстати.

Если недвижимость новостройка

Если кредит выдан на новостройку на ее начальном этапе, банк может потребовать застраховать финансовый риск невозврата денег, вложенных в строительство. Однако на практике такое страхование необязательно, несмотря на высокое количество обманутых дольщиков. Тариф по такому соглашению должен быть настолько высоким, что никто не согласится его заключать. Поэтому теоретически это важно сделать, а практически это сложно осуществить так, чтобы все действительно остались в выигрыше.

При этом выходит, что самого предмета залога и страхования пока вовсе нет как такового, поскольку он еще не построен полностью. Получается, что договор нужно разделять на моменты, относящиеся к времени до возведения собственно конструкции, и после. Часто в этом случае страховать титул нет никакого смысла, так как никаких сделок с имуществом, которого, по сути, еще физически нет, не производилось и право собственности технически может возникнуть только после завершения объекта, которым может кто-либо владеть. В этом случае банку имеет смысл страховать только жизнь и здоровье заемщика.

Недвижимость, безусловно, тот объект, который действительно нуждается в страховании сам по себе, тем более если его приобретение сопряжено с получением кредита. Тем не менее есть страхование, которое обязывает осуществить закон, и соглашение, которое банк может преподнести как обязательное в его личных условиях. В этом случае следует внимательно оценить предложения как можно большего количества кредитных организаций и выбрать наиболее подходящее.

Share.

Оставьте ответ