Изменение в правилах страхования гражданской ответственности застройщика

Долевое строительство сегодня развивается ударными темпами. Наряду с этим не утихают суды и скандалы, связанные с обманом дольщиков. Порой люди годами живут в квартире, не имея свидетельства о праве собственности на нее, и это еще далеко не худший вариант – по крайней мере, им жилое помещение хотя бы передано фактически. Иногда предприниматели не справляются со взятыми на себя обязательствами по причине недостаточного опыта в выбранной сфере деятельности и неумелого планирования бюджета, и результат часто не радует ни их, ни приобретателей жилья.

Государственные деятели не смогли проигнорировать эту ситуацию, и в Федеральный закон от 30.07.2017 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) были внесены изменения, призванные улучшить положение. Однако следует учитывать, что на данный момент этот закон применяется без учета изменений, внесенных в него 20 июня 2017 года.

Как обеспечивались обязательства застройщика раньше

Законодательство обязывало застройщика обеспечивать выполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства следующими способами:

  • банковское поручительство;
  • участие в обществе взаимного страхования;
  • заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика.

Договор страхования застройщик мог (и может) заключать или со страховой компанией, или с Обществом взаимного страхования застройщиков. Эту операцию застройщик был обязан осуществить за свой счет до того, как зарегистрирует договор долевого строительства с первым приобретателем. На застройщика возложена обязанность предоставить сведения о страховщике. Контролировать эту деятельность было необходимо Росреестру. Если застройщик не страховал свой риск, его договоры не подлежали регистрации.

Как обязательства обеспечиваются сейчас

С 1 января 2017 года страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется посредством создания компенсационного фонда долевого строительства, взносы в которые в обязательном порядке производятся всеми застройщиками. Один процент от суммы договора долевого строительства, заключенного в 2017 году, должен поступать в этот фонд, который является некоммерческой организацией. Такая обязанность возникает у застройщика в том случае, если договор с первым участником долевого строительства был заключен уже после того, как вышеупомянутый фонд был зарегистрирован. Принято считать, что отчисления в пользу фонда сменят страхование ответственности застройщиками.

В настоящее время по поводу гражданской ответственности застройщика Закон лаконично сообщает, что застройщик обладает правом застраховать свой риск ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение им обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства. Таким образом, речь идет не о том, что застройщик перестанет страховать свою ответственность, а о том, что он не обязан этого делать.

Преимущества существовавшей ранее системы

Тем не менее на данный момент сформирован работающий и привычный механизм страхования. По заключенным раньше договорам сгенерированы страховые резервы, которыми страховые организации отвечают перед дольщиками. Страховочный сервис достиг довольно высокого уровня и это привычный и доступный пониманию инструмент защиты дольщиков. Схема «страховой случай – выплата» урегулирована многократной практикой, с ее помощью дольщик может и дождаться передачи недвижимости, и вернуть вложенные средства посредством получения страхового возмещения.

Предельно ясно, в каких случаях застройщик может осуществить какие-либо действия и получить свои деньги. Поэтому нет никаких оснований полагать, что застройщики разом откажутся от заключения договоров страхования гражданской ответственности.

Страхование, тем не менее, не может помочь достроить объект, если он «встал», оно лишь возмещает пострадавшей стороне ее потери. Поэтому имеет смысл работать и со старым механизмом страхования, и новым – фондом. Если застройщик оказался банкротом, дольщик может вернуть свои деньги от страховщика, но если дольщик настроен все же ждать, когда новый застройщик достроит объект, эта задача может быть выполнена фондом. Поэтому говорить о том, что одно будет заменено другим, вряд ли корректно.

Почему страхование оказалось неэффективным

Сегодня в публикациях звучит мысль о том, что механизм добровольного страхования по факту не был рабочим, потому судебные разбирательства затягивались на такое количество времени, что в итоге выходили все сроки и пострадавшая сторона оставалась ни с чем. Многие клиенты застройщиков-банкротов в итоге оставались без положенных им выплат.

Некоторые руководители страховых компаний ссылаются на то, что при формировании проекта договора гражданской ответственности застройщика практически нереально оценить финансовое положение последнего и, соответственно, верно спрогнозировать риски, что напрямую отражается на цене такого договора. Небольшие страховые организации просто не способны браться за подобные операции, так как если сумма выплат сравняется с парой-тройкой миллиардов рублей, компания просто не сможет продолжать свою деятельность, а учитывая количество проблем, возникающих у застройщиков, такие случаи будут возникать сплошь и рядом. Механизм страхования, таким образом, на практике в основном не способен решить проблемы дольщиков, оказавшихся обманутыми.

Существовавшая до сегодняшнего дня система страхования по факту балансировала на пределе реальных возможностей по причине того, что требования к застройщикам были недостаточно жесткими, из-за чего многие из них стали банкротами, а страховые компании физически не справлялись с огромными суммами выплат, так как многие брали на себя обязательства, которые нельзя было сопоставить с размерами их активов.

Перестрахование рисков также не дает полной гарантии решения проблем, так как многие операции по перестрахованию в реальности оказывались фиктивными, а объем российского перестраховочного рынка слишком мал.

Таким образом, с одной стороны был разработан понятный и «обкатанный» механизм страхования, который был призван обезопасить дольщиков от финансовых потерь. Однако на практике в отношении гражданской ответственности застройщика он не работал в силу объективных причин:

  • большого количества застройщиков на рынке;
  • сложности с объективной оценкой состоятельности застройщиков;
  • большого количества страховых случаев и сумм выплат, существенно превышающих возможности даже крупных страховых компаний;
  • ненадежного механизма перестрахования.

Существует мнение, что фонд долевого строительства, обладая слишком неограниченными полномочиями, может злоупотребить ими и это самым негативным образом скажется на ситуации на рынке долевого строительства. Если фонд станет единственным гарантом обеспечения обязательств по договорам долевого строительства, положение может стать неблагоприятным в силу того, что механизм работы этого фонда недостаточно прозрачен.

Когда вопрос об обязанности застройщиков страховать гражданскую ответственность находился в стадии обсуждения, он так же вызвал негативную реакцию общественности, однако совсем не по тем причинам, которые в итоге привели к признанию этой меры несостоятельной. Несовершенство системы долевого строительства и по сей день вызывает много нареканий со стороны потребителей, однако пока не удалось создать действующий механизм, который бы позволил обезопасить действительно всех участников долевого строительства от риска потерять вложенные в строительство деньги.

Практика применения того или иного положения закона трудно поддается прогнозированию, и в любом случае со сменой ситуации на рынке механизмы взаимодействия застройщиков, государства и дольщиков будут меняться и корректироваться. На данный момент на фонд долевого строительства возлагаются большие надежды и большие же возможности. Как он справится с этим – покажет время.

Share.

Оставьте ответ